地产行业4季度策略:关注4类公司 把握6金股

我们建议投资者关注以下4类公司：行业龙头，区域龙头，有资产持续注入的优质公司和股价严重低估的公司。我们给予招商地产、保利地产(行情 论坛)、香江控股、华发股份(行情 论坛)、深南光和珠江实业(行情 论坛)等公司强烈推荐A的投资评级。

房地产行业2007 年第四季度投资策略

（贾祖国）

我们总体看好中国的房地产市场。我们认为受益于中国居民金融资产的快速增长和人民币的继续升值，中国未来的房地产价格总体将继续上涨。

城镇住房供给总体依然短缺。根据建设部2020年中国城镇居民人均住房面积35平米的规划，我们估算中国城镇居民未来对于住房的需求量每年至少为7亿平米；而受制于严峻的土地形势，中国城镇住房的年供给面积很难有效突破7亿平米。中国的商品住房供给相对短缺。

中国居民金融资产快速增长导致社会购买力迅速提高。中国居民的金融资产从2001年的7.4万亿上升到了2007年的23.8万亿左右。中国一手商品房销售收入与居民金融资产的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%；再从中国住房抵押贷款的情况来看，住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。

流动性压力依然巨大。外汇储备年新增额的快速增长，对房地产价格主要带来了两个方面的影响：有一部分外资直接流向了房地产行业；增加的流动性推高了包括房地产在内的资产价格。人民币未来将继续升值，甚至会有所提速。未来中国外汇储备年增长额有望继续快速增长，房地产价格将会继续面临上涨的压力。

房地产调控并不会导致房价下降。管理层对房地产的调控主要是针对需求一侧，很难有明显的实际效果；土地调控的愈加严厉，其结果必然是土地价格不断上涨。这也在一定程度上助长了房地产价格的上涨。..主流地域房地产价格依然看好。占据中国房地产商品房销售收入半壁江山的广东、上海、北京和江苏四地区的房价总体上还保持了强势。..

维持行业推荐评级，关注4类公司。

我们维持行业推荐的投资评级。

我们建议投资者关注以下4类公司：行业龙头，区域龙头，有资产持续注入的优质公司和股价严重低估的公司。我们给予招商地产、 保利地产(行情 论坛)(行情 股吧)、香江控股、 华发股份(行情 论坛)(行情 股吧)、深南光和 珠江实业(行情 论坛)(行情 股吧)等公司强烈推荐A的投资评级。

一、城镇住房供给总体依然短缺

（一）城镇住房需求每年在7亿平米以上建设部规划到2020年中国城镇居民人均住房面积达35平米。按这一规划，我们估算了未来中国城镇居民的人均住房面积。

中国城镇居民对于住房的需求大体由3部分组成：

（1）新增城镇人口对于住房的需求。10年来中国每年新增城镇人口都在1490万以上，我们保守预计未来每年新增1000万城镇人口；（2）现有的5.77亿城镇人口的人均住房面积的增加；（3）城镇居民的住房折旧（我们用拆迁来近似代替）。

按建设部人均住房面积规划，我们预计中国城镇居民对住房需求每年至少为7亿平米。

（二）城镇住房的年供给面积很难有效突破7亿平米中国土地的供给形势严峻。中国耕地资源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口。中国面临的人多地少矛盾，是极为尖锐和突出的；更为严峻的是，有限的耕地资源还在大量减少。根据国土资源部提供的土地变更调查结果，到2006年底，中国的耕地面积为18.27亿亩，而在1998年，中国的耕地数量还维持在19.45亿亩，9年间中国的耕地少了1.18亿亩，人均耕地面积也由1.56亩降到1.39亩，这一数字不到世界平均水平的一半；目前中国耕地资源短缺的矛盾越来越突出，已经影响到经济的可持续发展。今后一个相当长的时期，中国人口将继续增加，人地矛盾将更加突出。国务院已经明确表示一定要守住中国耕地不少于18亿亩这条红线。

目前中国商品住房的竣工面积每年不到5亿平米（见图表4）。严峻的土地形势无疑对中国城镇居民的住房供给形成严重的制约，我们预计未来城镇住房的年供给面积很难有效突破7亿平米。

（三）商品住房供给缺口预计即使以每年7亿平米的住房供给考量，中国未来城镇居民住房依然存在着一定的缺口。

若考虑到商品住房每年供给缺口所形成累计效应，则中国城镇居民对商品住房的需求将更强烈。